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办案心得

租赁合同纠纷

2016-05-09

金华市金东区人民法院


事 判 决 书

(2015)金东孝民初字第169号

原告:金华市金东区某塑料日用品厂。

经营者:楼某某。

委托代理人:吴方平

被告:张某某。

原告金华市金东区某塑料日用品厂与被告张某某租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员章城伟独任审判,于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告金华市金东区某塑料日用品厂的经营者楼某某、委托代理人吴方平到庭参加诉讼,被告张某某经本院合法传唤后,无正当理由拒不到庭参加诉讼,依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告金华市金东区某塑料日用品厂诉称,2011年1月1日,原告与被告张某某签订《租赁协议》,原告将位于金华市金东区孝顺镇某功能区的综合楼和厂房三、四、五层出租给被告使用,双方约定租赁期限为2011年1月1日至2015年12月31日,其中2011年1月1日至2012年12月31日的房租为297240元,2013年1月1日至12月31日每平方米租金增加7%,2014年至2015年12月31日租金按市场价格决定。2014年1月,双方补充约定2014年1月1日至2015年1月1日租金为430000元,提前三个月付清房租,房租税、土地使用税、税费由被告负担。2014年度的房租税、土地使用税以及2015年度的房租经原告多次催讨,被告至今仍未支付。原告认为,被告拖欠房租近六个月之久,甚至上年度的税费也未支付,其行为已构成根本违约,给原告造成了巨大的损失。现请求判令:1、解除原、被告双方于2011年1月1日签订的《租赁协议》;2、被告张茂卫立即腾退所使用的房屋;3、由被告张茂卫支付《租赁协议》解除前的房屋租金(从2015年1月1日起按每日430000元/365日=1178元计算,暂算至2015年6月29日为210000元)以及《租赁协议》解除后的房屋使用费(按每日430000元/365日=1178元计付至实际腾退之日止);4、由被告张某某支付原告2014年度的房产税、土地使用税等共计38826.9元。

原告金华市金东区某塑料日用品厂向本院提交了以下证据:1、原告个体工商户营业执照一份,证明原告的主体资格;2、《租赁协议》一份,证明原、被告于2011年1月1日签到《租赁协议》及具体约定;3、房屋所有权证及国有土地使用证各一份,证明讼争房屋系原告所有的事实;4、税收缴款书一份,证明原告缴纳房产税、土地使用税等共计38826.9元的事实。

被告张某某未作答辩,也未向本院提交证据。

对原告提供的证据,本院依法进行了审核。本院认为,原告提交的证据能够证明其证明目的,在无相反证据推翻的情况下,本院对原告提交的以上证据予以确认。

根据对上述证据的质证、认证,结合当事人在庭审中的陈述,本院对本案的事实认定如下:

原告金华市金东区某塑料日用品厂系楼**开办的个体工商户。2011年1月1日,原告的经营者楼某某(甲方)与被告张某某乙方)签订《租赁协议》一份,约定甲方将位于金华市金东区孝顺镇某功能区综合楼和厂房三层、四层、五层及伙房餐厅租赁给乙方使用,租赁面积为4954平方米;2011年1月1日至2012年12月31日租金每年每平方米60元即年租金297240元,2013年1月1日止2013年12月31日每平方米租金增加7%,2014年1月1日至2015年12月31日按市场价作决定,但同等条件下必须租给乙方;如要续租提前三个月告知甲方,并付清房租;甲方租给乙方房屋收到的资金属纯租金,房租税、土地使用税等税费由乙方负担;协议还对其他事项作出了约定。协议签订后,原告即将上述房屋交付给被告使用。后双方补充约定2014年1月1日至2015年1月1日的租金为430000元。2014年8月22日,原告向金华市地税局孝顺税务分局缴纳2014年度房产税、城镇土地使用税合计38826.90元。2015年6月29日,原告以被告至今未支付2014年度税费及2015年度租金为由,诉至本院。

另查明,原告金华市金东区某塑料日用品厂系坐落于金华市金东区孝顺镇某功能区证号为金房权证婺字第××号工业厂房的所有权人,该厂房共五层,建筑面积为7440.3平方米,国有土地使用证号为金市(两区)国用(2007)第5-9号。

本院认为,原告经营者楼某某与被告张某某签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示,合法有效,对双方当事人具有约束力,双方均应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同。现被告至今未支付应由其承担的2014年度税费及2015年度房屋租金,显属违约,故原告可以解除协议。至于协议的解除时间,本院认为,被告因未支付相关费用,原告依约有权通知被告解除协议。依据法律规定,协议应自通知达到对方时解除,结合本案的实际情况,被告直至收到本院送达的起诉状副本之后才得知原告主张解除协议的事实,故应以被告收到本院送达的起诉状副本的日期,即2015年7月15日,为原告解除协议的通知达到被告之日,双方之间的协议应于该日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状,或者采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”本案中,协议解除后,被告应将坐落于金华市金东区孝顺镇低田功能区的租赁房产返还给原告,并支付协议解除前的房屋租金及解除后被告实际占用租赁房屋期间的房屋占有使用费。租金及房屋占有使用费金额可参照双方约定的2014年度租金标准(年租金430000元,日租金430000元/年÷365天=1178元)确定。据此计算,2015年1月1日起至2015年7月15日止的租金为230888元(1178元/天×196天)。关于原告主张的2014年度房产税、土地使用税,依照协议约定,该费用应由被告承担,但原告主张的38826.9元系整栋厂房建筑面积7440.3平方米的税费,根据原告实际租赁厂房面积4954平方米,本院确定被告应承担的2014年度房产税、土地使用税为25852.25元(38826.9元÷7440.3平方米×4954平方米)。综上,原告诉请合理部分,本院予以支持。因被告未到庭参加诉讼,视为放弃自身诉讼权利,本院根据原告提供的证据缺席判决。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

一、原告金华市金东区某塑料日用品厂的经营者楼某某与被告张某某于2011年1月1日签订的《租赁协议》于2015年7月15日解除。

二、被告张某某应于本判决生效后十日内搬离坐落于金华市金东区孝顺镇某功能区的本案租赁房屋。

三、由被告张某某应于本判决生效后十日内支付原告金华市金东区某塑料日用品厂2015年1月1日起至2015年7月15日止的租金230888元。

四、由被告张某于本判决生效后十日内支付原告金华市金东区某塑料日用品厂本案租赁房屋的占有使用费(按照1178元/天标准计算,自2015年7月16日起计算至被告实际搬离上述房屋之日止)。

五、由被告张某某于本判决生效后十日内支付原告金华市金东区某塑料日用品厂2014年度房产税、土地使用税合计25852.25元。

六、驳回原告金华市金东区某塑料日用品厂的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2516元,由原告金华市金东区某塑料日用品厂负担97元,由被告张茂卫负担2419元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。


判 员 章城伟


二〇一五年八月七日

代书记员 余美子

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